direct naar inhoud van 5.3 Wonen
Plan: Zeebuurt 2011
Status: concept
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0243.BP00051-0001

5.3 Wonen

5.3.1 Ontwikkelingen

Woningwijzigingen

De wijk Zeebuurt is in hoofdzaak een woonwijk. In de loop van de tijd zijn er bij de gemeente diverse verzoeken binnengekomen om woningen op enigerlei wijze te veranderen en/of te vergroten. Te denken valt aan dakkapellen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Al dan niet met vrijstelling zijn
veel van deze verzoeken ingewilligd. Deze verzoeken geven een belangrijke indicatie van de woonwensen in de wijk. Er bestaat behoefte aan meer woonruimte en woonkwaliteit.

Bed&Breakfast
Onder wonen is bed & breakfast mede begrepen. Met deze regeling voorziet de gemeente in een toenemende behoefte aan geschikte bed- en breakfastruimten. De voorwaarden voor het toestaan van Bed & Breakfast zijn mede gebaseerd op de in 2009 verschenen "Beleidsnotitie Bed & Breakfast" van het Platform Bed & Breakfast Nederland. Deze voorwaarden houden verband met de ruimtelijke consequenties die toelating van een verblijfsrecreatieve functie binnen de woonbestemming kan hebben en de gevolgen voor het toeristisch product in kwalitatieve zin.

Belangrijke voorwaarden zijn dat:

  • 1. de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat het een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
  • 2. het een kleinschalige verblijfsaccommodatie betreft met maximaal 7 slaapkamers, die deel uitmaakt van een woning;
  • 3. het een ondergeschikte nevenactiviteit ten opzichte van de functie wonen betreft, waarbij het gebruik beperkt is tot 40% vloeroppervlak van de woning met een maximum van 100 m²;
  • 4. de recreatieve nevenactiviteit mag geen afbreuk doen aan de woonfunctie.

Mantelzorg

Ruim 2,6 miljoen Nederlanders zorgen langere tijd intensief voor een chronisch zieke, gehandicapte of hulpbehoevende partner, ouder, kind of ander familielid, vriend of kennis. Deze vorm van onbetaalde zorg heet mantelzorg en omvat dus niet de alledaagse zorg voor bijvoorbeeld een gezond kind. Mantelzorgers zijn geen beroepsmatige zorgverleners, maar geven zorg omdat zij een persoonlijke band hebben met degene voor wie ze zorgen.

Mantelzorg is in woningen vanzelfsprekend toegestaan, in vrijstaande bijgebouwen echter niet. In dit bestemmingsplan is geregeld dat er ten behoeve van mantelzorg een grotere gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen is toegestaan, met dien verstande dat de uitbreiding niet meer bedraagt dan 50 m². Daarnaast is mantelzorg toegestaan in een vrijstaande speciaal voor mantelzorg bedoelde tijdelijke unit.

5.3.2 Beheersmaatregelen

Voor wat betreft aspecten op ruimtelijk gebied van de bebouwing in het algemeen en woongebouwen in het bijzonder, wordt in dit bestemmingsplan een aantal dingen geregeld. Het gaat daarbij vooral om de volgende zaken:

  • de grootte van het bouwvlak;
  • de grootte en de plaatsing van bijgebouwen;
  • de nok- en goothoogte.

Een belangrijke aanleiding voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is het verkrijgen van voor iedereen gelijke mogelijkheden voor woningwijzigingen. In veel gevallen gaat het ook om ruimere mogelijkheden. De belangrijkste wijzigingen betreffen uitbreidingen van de woning. Deze uitbreidingen kunnen aan de voor-, achter- en zijgevel plaatsvinden.

Algemeen uitgangspunt is dat bij woningwijzigingen geen verschil wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen, ook al zullen wijzigingen bij huurwoningen minder vaak voorkomen. Er is gestreefd naar een eenduidige bebouwingsregeling voor het gehele plangebied. De zij- en achtergevel zijn de minst zichtbare gevels van een woning. Aan de achtergevel wordt een uitbreiding toegestaan over de volle breedte van de achtergevel. De diepte van de aan- of uitbouw aan de achtergevel is vrij, maar in totaal mag het bebouwde oppervlak op het achtererf niet meer bedragen dan 50 m². De uitbreiding aan de zijgevel moet 3 meter uit de voorgevelrooilijn blijven en 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens.
Het hoofdgebouw is op de plankaart aangegeven door een afzonderlijk maatvoeringsvlak. Voor rijenwoningen is een maatvoeringsvlak met een diepte van 10 meter opgenomen. Voor twee-onder-één-kapwoningen bedraagt de diepte 12 meter en voor vrijstaande woningen 15 meter. Dit geeft de mogelijkheid om het hoofdgebouw over de volle hoogte te vergroten. In het algemeen wordt terughoudend omgegaan met uitbreidingen aan de voorkant ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte. Aan de voorgevel is een erker toegestaan, mits de bouwdiepte niet meer bedraagt dan 1,5 meter, de goothoogte lager is dan 3 meter en de breedte niet meer dan 75% van de voorgevelbreedte van de woning bedraagt. Vrijstaande bijgebouwen kunnen op het zij- of achtererf worden gebouwd, mits het bebouwde oppervlak van het achtererf de 50 m² niet overschrijdt (inclusief aan- en uitbouwen). Voor het zijerf gelden de regels, zoals vermeld bij aan- of uitbouwen.

5.3.3 Nieuwe ontwikkelingen

Binnen de wijk Zeebuurt is een aantal locaties die in de toekomst herontwikkeld gaat worden. de kwaliteit van de woningen is zodanig dat nieuwbouw ervan wenselijk is. Deze locaties zijn van een wijzigingsbevoegdheid voorzien, zodat te zijner tijd een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure kan worden gevolgd. De kaders voor de wijziging zijn wel in dit bestemmingsplan vastgelegd.

Wijzigingsgebieden

In het plangebied is een aantal wijzigingsgebieden opgenomen. Voor deze wijzigingsgebieden zijn de kaders vastgelegd waarbinnen de wijziging plaats mag vinden.

Algemeen kader

Om ervoor te zorgen dat de nieuwbouw past binnen de huidige sfeer van de Zeebuurt, is er voor gekozen om de maximale goot- en bouwhoogten van de nieuw te realiseren bebouwing vast te leggen en aan te laten sluiten bij de bestaande bebouwing (goot maximaal 6 meter en bouwhoogte maximaal 10 meter). Daarnaast kunnen de bestaande bouwblokken naar achteren verschoven worden, zodat er meer ruimte wordt gecreërd voor het wegprofiel. Hierdoor is er een herinrichting van de straat mogelijk waardoor het parkeerprobleem verzacht kan worden. Voor de wijzigingsgebieden 1, 2 en 11 zijn nog specifieke aandachtspunten waarop hieronder wordt ingegaan.

Wijzigingsgebied 1

Op de locatie aan het Haaksepad is de bouw van een vrijstaande woning mogelijk. De goot- en bouwhoogte van deze woning sluit aan bij de omliggende bebouwing.

Wijzigingsgebied 2

Omdat het garagebedrijf Kok aan de Stadsdennenweg 7-9 eigenlijk niet wenselijk is in een woongebied heeft het perceel een wijzigingsbevoegdheid gekregen. Dit houdt in dat de bestemming van de gronden mag worden gewijzigd naar 'Wonen', waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 1. De goot- en de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan respectievelijk 6 meter en 10 meter. Overige gebouwen hebben een maximale goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 4,50 meter.

Wijzigingsgebied 11

Omdat de huidige openbare ruimte op de hoek Laan 1940-1945 en de Holzstraat niet als een echt plein functioneert en de aanliggende bebouwing voor sloop in aanmerking komt, ontstaat er nu de mogelijkheid om op deze locatie een nieuw plein te creëren. Daarnaast wordt onderzocht of één van de nieuwe pleinwanden vorm kan worden gegeven door een nieuw complex zorgwoningen met bijbehorende maatschappelijke functies. Voor dit zorgcomplex is een terugliggende derde bouwlaag denkbaar in plaats van twee bouwlagen met een kap. De maatschappelijke functies zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan en het wonen op de begane grond en de daarboven gelegen verdiepingen. De goot- en de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan respectievelijk 6 meter en 10 meter, met dien verstande dat voor 50% van de hoofdgebouwen een goot- en bouwhoogte van 10 meter mag worden gerealiseerd. Overige gebouwen hebben een maximale goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 4,50 meter.

Bij de nadere invulling van de wijizgingsbevoegdheden moet aangetoond zijn dat kan worden voldaan aan de parkeernormen. Ook moet door middel van een watertoets aangetoond worden dat de waterhuishouding op aanvaardbare wijze wordt vormgegeven. Tot slot moet de economische haalbaarheid zijn verzekerd en voldaan zijn aan de relevante wet- en regelgeving op het gebied van bodem, geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, archeologie, alsmede flora en fauna.